购房置业一本通（第二版）

本书通过一问一答的形式来梳理购房时所遇到的困惑，并提出了解决的方法，让读者对购房的基本常识和专业知识有一定的了解。全书分为房产术语、房产类型、住宅种类、选房常识、房产交易、购房合同、购房议价、税费常识、购房贷款、房产抵押、住房保险、物业管理、房产维权等十三个部分，让读者在购房置业时的每一步操作更为流畅，为读者的决策提供一定的参考和帮助。
本书可供购房者、房产中介、房地产投资者进行学习和参考。

对于人们来说，房屋是遮风挡雨的家，也是保值和增值的商品。买房需要一笔不小的费用，对于个人和家庭来说是一件大事，很多人可能一辈子只经历一次，所以住房的挑选和购买就显得尤为重要。
本书对购房置业的全流程进行了全面解读，从前期的看房、选房、认购和签订合同，以及贷款，到后期的物业管理等全都包括在内。本书的编写采用问答模式，便于读者迅速查找自己想了解和关心的购房问题及答案。希望读者通过阅读本书，对买房的全过程做到了如指掌，避免因缺乏相关知识而造成不必要的损失。随书还附赠一本《验房手册》，介绍包括毛坯房和成品房的验收知识，帮助读者解决从购房到入住的大部分问题。
由于编者水平有限，尽管反复推敲核实，但难免有疏漏及不妥之处，恳请广大读者批评指正，以便做进一步的修改和完善。

编者

第一章 房产术语
001. 什么是房屋产权？2
002. 什么是产权证书？2
003. 什么是使用权房？2
004. 什么是公房？3
005. 什么是已购公房？3
006. 什么是不可售公房？3
007. 什么是单位产权房？4
008. 什么是现房？4
009. 什么是准现房？4
010. 什么是期房？5
011. 期房与现房的优势分别是什么？5
012. 什么是私房？5
013. 什么是外销商品房？6
014. 什么是内销商品房？6
015. 什么是尾房？6
016. 什么是烂尾房？7
017. 什么是共有房产？7
018. 什么是二手房？8
019. 什么是起步价？8
020. 什么是房产基价？8
021. 什么是预售价？9
022. 什么是一次性买断价？9
023. 什么是定金？9
024. 什么是违约金？10
025. 什么是建筑面积？10
026. 什么是使用面积？11
027. 套内使用面积指什么？11
028. 什么是居住面积？11
029. 什么是公用面积？11
030. 什么是公摊面积？12
031. 什么是得房率？12
032. 什么是使用率？13
033. 什么是实用率？13
034. 什么是建筑覆盖率？14
035. 什么是容积率？14
036. 什么是绿化率？14
037. 什么是绿地率？15
038. 绿地率与绿化率的区别是什么？15
039. 什么是建筑小品？16
040. 什么是配建设施？主要有哪些？16
041. 住宅的层高指什么？16
042. 住宅的楼层净高指什么？17
043. 住宅的开间指什么？17
044. 住宅的进深指什么？17
045. 什么是阳台？18
046. 封闭阳台的优势有哪些？18
047. 封闭阳台的弊端有哪些？19
048. 什么是业主会所？20
049. 什么是物业服务？20

第二章 房产类型
050. 什么是共有产权房？22
051. 申请共有产权房的条件？22
052. 申请共有产权房的材料？23
053. 申请共有产权房的流程？23
054. 共有产权房可以出租吗？24
055. 共有产权房可以买卖吗？24
056. 自住房和共有产权房的区别？25
057. 什么是商品房？25
058. 什么是公有房？26
059. 什么是廉租房？26
060. 申请廉租房具体需要什么条件？27
061. 申请廉租房时需要什么材料？28
062. 廉租房的申请流程是什么？29
063. 什么是房改房？31
064. 房改房上市证的办理流程是什么？31
065. 什么是集资房？32
066. 什么是回迁房？32
067. 什么是平价房？33
068. 什么是限价房？33
069. 哪些家庭可以优先购买限价房？33
070. 什么人能购买限价房？34
071. 申请限价房的具体程序是什么？ 35
072. 限价房可以买卖吗？36
073. 什么是经济适用房？36
074. 申购经济适用房需要满足什么条件？37
075. 购买经济适用房需要哪些申请材料？38
076. 申购经济适用房的具体流程是什么？39
077. 出售经济适用房需要注意什么？39
078. 如何购买二手经济适用房？40
079. 什么是安居房？41
080. 申请安居房有什么条件？42
081. 申请安居房需要什么流程？43
082. 安居房可以买卖吗？44
083. 什么是“小产权房”？45
084. 什么是学区房？45
085. 什么是底商？46
086. 什么是商铺？47
087. 如何计算商铺投资回报率？47
088. 什么是别墅？49
089. 什么是央产房？51
090. 央产房的交易流程是什么？51
091. 央产房上市的前提是什么？52

第三章 住宅种类
092. 住宅的种类有哪些？54
093. 什么是低层住宅？54
094. 什么是多层住宅？55
095. 什么是小高层住宅？56
096. 什么是塔式住宅？56
097. 什么是塔式高层住宅？57
098. 什么是板楼？57
099. 板楼的优点有哪些？58
100. 板楼的缺点有哪些？58
101. 什么是高层住宅？59
102. 什么是超高层住宅？59
103. 超高层住宅有什么优缺点？60
104. 什么是外廊式住宅？60
105. 什么是内廊式住宅？60
106. 什么是跃廊式住宅？61
107. 什么是混合式住宅？61
108. 什么是独院式住宅？62
109. 什么是并联式住宅？62
110. 什么是联排式住宅？62
111. 什么是梯间式住宅？63
112. 什么是单元式住宅？63
113. 什么是单元式高层住宅？64
114. 什么是独立单元式住宅？64
115. 什么是复式住宅？64
116. 什么是错层式住宅？65
117. 什么是跃层式住宅？65
118. 跃层式住宅主要有哪些类型？66
119. 什么是花园式住宅？66
120. 什么是退台式住宅？66
121. 什么是组团住宅？67
122. 什么是智能化住宅？67
123. 什么是酒店式公寓？67
124. 什么是公寓式住宅？68
125. 什么是水景房？68
126. 什么是小户型住宅？69
127. 什么是超小户型住宅？69
128. 什么是青年住宅？70
129. 什么是老年人住宅？70
130. 什么是“两代居”住宅？70

第四章 选房常识
131. 怎样寻找房源？72
132. 如何判断房子的好坏？72
133. 房屋常见的质量问题有哪些？72
134. 看房时应注意什么？74
135. 选房时应注意什么？75
136. 好地段的房子容易出现哪些问题？76
137. 房屋地段选择应注意哪些问题？77
138. 选购远郊区县房产应注意哪些问题？77
139. 如何规避房地产开发商的促销陷阱？78
140. 怎样判定房产的性价比？79
141. 高级住宅与普通住宅有什么区别？80
142. 什么是样板间？80
143. 正式楼房与样板间有什么区别？81
144. 选购尾房要注意哪些问题？82
145. 选购别墅要注意哪些问题？83
146. 选购塔楼要注意哪些问题？84
147. 选购高层住宅需要考虑哪些问题？85
148. 选择高层住宅好还是多层住宅好？86
149. 选购复式住宅要注意哪些问题？87
150. 选购精装修住宅要注意哪些问题？88
151. 小面积跃层式住宅如何挑选？89
152. 选购底层住宅需要考虑哪些问题？90
153. 顶层与底层住宅有哪些缺点？90
154. 选购半地下室住宅需要注意哪些问题？91
155. 选购带地下室的一楼需要注意哪些问题？92
156. 好户型的标准是什么？92
157. 一梯两户、两梯两户、两梯多户哪个好？93
158. 怎样判断房屋采光的好坏？93
159. 选择有风景的房子要注意什么？95
160. 好社区要具备哪些因素？95
161. 在高容积率的小区选房要注意什么？96
162. 楼盘附近的生活服务设施都包括什么？96
163. 如何考察楼盘周边的交通状况？97
164. 为什么说选房就是选房地产开发商？98
165. 哪种住宅的建筑质量具有可信度？98
166. 环保住宅真的环保吗？98
167. 怎样评估房屋的抗震性能？99
168. 年轻人在选房时要注意什么？100
169. 单身女性选房时要注意什么？100
170. 买婚房要注意什么？102
171. 买学区房要注意什么？103
172. 买养老房要注意什么？104
173. 选购二手房时如何过滤不真实信息？105
174. 如何考察二手房小区环境？105
175. 购买二手房有哪些禁忌？106

第五章 房产交易
176. 买房一般的流程是什么？ 108
177. 什么是限购令？ 108
178. 何时办理预售登记及转让？109
179. 商品房预售需要具备哪些条件？109
180. 如何查询所购买的房产是否取得预售许可证？110
181. 产权证办理的基本程序是什么？110
182. 房地产开发商是否“五证”俱全？111
183. “五证”中购房者应重点审查哪些文件？111
184. “五证”中要特别注意哪些内容？112
185. 《商品房销售（预售）许可证》包括哪些内容？112
186. 什么是认购书？113
187. 怎样签订认购书？113
188. 买卖双方所签订的认购书的主要内容包括哪些方面？114
189. 签完认购书后，还需要签订合同吗？114
190. 购房网上签约的流程是什么？115
191. 购房时需要明确哪些主要内容？115
192. 购房时交定金要注意什么？115
193. 购房者在订立定金条款时，应怎样把握？116
194. 定金和订金在法律上有什么区别？117
195. 套内建筑面积售房与建筑面积售房的内容分别是什么？有何异同？ 118
196. 实行套内建筑面积售房时物业管理费收取是否会改变？119
197. 如何进行房屋买卖公证？119
198. 公证所需的有关资料有哪些？119
199. 房产公证如何收费？120
200. 委托中介公司买房要注意什么？121
201. 委托中介公司卖房要注意什么？121
202. 何时办理入住？121
203. 新房入住手续应该怎样办理？122
204. 新房买卖的陷阱有哪些？123
205. 办理首次购房调档的流程是什么？124
206. 房屋所有权初始登记需要准备哪些材料？124
207. 房屋登记的程序怎样办理？125
208. 什么情况下当事人可以申请房屋所有权转移登记？126
209. 申请房屋所有权转移登记应提交什么材料？127
210. 购买一手商品房和拆迁房需要准备哪些材料？127
211. 办理一手商品房产权证的流程是什么？128
212. 单位购房产权过户需要准备哪些资料？129
213. 外籍人士如何办理产权过户手续？129
214. 单位房可以出售吗？130
215. 怎样辨别不动产权证的真假？131
216. 房屋所有权证出现错误信息怎样更正？132
217. 不动产权证中如何增加配偶的名字？132
218. 房屋所有权证丢失是否可以补办？132
219. 不动产权证补办需要哪些材料？133
220. 不动产权证丢失后补办，是否需要收费？133
221. 没有房屋所有权证，怎样办理落户手续？134
222. 未成年人可以买房吗？134
223. 未成年人可以出售房产吗？134
224. 以他人名义买房产权归谁？134

第六章 购房合同
225. 什么时候用预售合同？136
226. 什么时候用现售合同？136
227. 合同有没有建筑及装修质量标准的细则？136
228. 合同有没有对附属配套设施的有效制约条款？137
229. 合同有没有规定房地产开发商延期交房的具体罚则？137
230. 合同中有关房屋面积方面的条款有哪些？137
231. 合同中关于价格、收费、付款额方面的条款有哪些？138
232. 在合同中，对于有关房屋质量的条款，容易产生纠纷的地方有哪些？138
233. 一般承担违约责任的违约事项包括哪些？138
234. 怎样正确认识预售合同中房地产开发商制定的格式文本？139
235. 补充协议的各条款如何签？139
236. 房地产开发商不让签补充条款怎么办？140
237. 购房合同有哪些公证须知？141
238. 在签订合同时应注意哪些事项？141
239. 新房购房合同包括哪些内容？142
240. 合同签订后，房屋就属于买方了吗？143
241. 签订“阴阳合同”有何坏处？143
242. 怎样查验房地产开发商的合同主体资格？144
243. 签订期房合同需要注意什么？145
244. 商品房合同网上备案有哪些注意事项？147
245. 如何办理二手房买卖合同公证？ 148
246. 二手房买卖合同包括哪些内容？ 148
247. 二手房买卖网上签约有什么好处？150
248. 已经变更产权登记的买卖合同能够解除吗？151
249. 房产买卖合同什么情况下是无效的？152

第七章 购房议价
250. 什么是“均价”？154
251. 什么是“起价”？154
252. 房价的费用构成有哪些？155
253. 房价的价外因素有哪些？156
254. 买房时要掌握的“杀价”技巧有哪些？156
255. 售房者有可能设置哪些“陷阱”？157
256. 与房地产开发商谈判前要做哪些准备？158
257. 房地产开发商常见的销售原则有哪些？159
258. 什么是房地产评估？159
259. 二手房的价格是如何评估出来的？160
260. 购买二手房该如何砍价？160
261. 怎样挤出二手房价格水分？161
262. 影响二手房销售价格的因素主要有哪些？162

第八章 税费常识
263. 什么是契税？164
264. 什么是房产税？164
265. 房产税怎么计算？165
266. 什么是印花税？165
267. 什么是城镇土地使用税？166
268. 城镇土地使用税怎么计算？167
269. 土地增值税怎样收？167
270. 土地增值税与购房人是否有关系？169
271. 新房入住时需要缴纳哪些费用？169
272. 什么是公共维修基金？170
273. 怎样计算二手房折旧费？171
274. 在二手房交易中如何合理减免营业税？172
275. 二手房赠与过户所产生的税费有哪些？172
276. 卖房后再买房，能否享受首次购房优惠政策？173
277. 哪些房屋出售时会产生个人所得税？173
278. 再次购房时个人所得税能否退还？174
279. 拆迁户重新购房是否免税？174

第九章 购房贷款
280. 贷款的种类有哪些？176
281. 什么是个人住房商业贷款？176
282. 个人住房商业贷款需要什么条件？176
283. 房贷有哪些形式？177
284. 什么是一次性付款？ 178
285. 什么是分期付款？ 178
286. 什么是按揭贷款？ 178
287. 按揭贷款有什么优点？179
288. 按揭贷款有什么缺点？179
289. 银行按揭贷款与分期付款有哪些不同？179
290. 什么是一次还本付息？ 180
291. 什么是按期付息还本？ 180
292. 什么是本金归还计划？ 180
293. 什么是等额本金还款？ 181
294. 等额本金还款与等额本息还款有什么区别？182
295. 什么是宽限期还款法？182
296. 什么是等比递进还款法？182
297. 什么是等额递进还款法？183
298. 什么是增本减息法？183
299. 什么是固定利率？183
300. 什么是结构性固定利率？ 184
301. 什么是浮动利率？ 184
302. 什么是月供？ 185
303. 什么是双周供？ 185
304. 什么是接力贷？ 186
305. 什么是循环贷？ 186
306. 什么是倒按揭？ 187
307. 什么是净息还款？ 187
308. 什么是随借随还房贷方式？ 188
309. 什么是存抵贷？ 188
310. 个人申请住房商业贷款时应提供哪些资料？ 188
311. 按揭贷款的流程是什么？ 189
312. 申请按揭贷款的条件是什么？190
313. 购房者可以提前还按揭贷款吗？191
314. 按揭贷款购房需要什么资料？191
315. 按揭贷款购房的合同需要银行办吗？192
316. 什么是住房公积金贷款？193
317. 住房公积金贷款有哪些种类？193
318. 申请住房公积金贷款的条件是什么？193
319. 申请住房公积金贷款需要提供哪些资料？194
320. 住房公积金贷款的办理流程是什么？194
321. 住房公积金贷款的贷款期限是多久？195
322. 怎样计算公积金贷款额度？196
323. 住房公积金缴存范围是什么？196
324. 怎样查询住房公积金？196
325. 住房公积金的提取条件是什么？197
326. 提取住房公积金要注意什么？197
327. 住房公积金提取有哪些手续？ 198
328. 什么是组合贷款？199
329. 怎样申请组合贷款？199
330. 申请组合贷款需要提供哪些资料？ 200
331. 办理组合贷款的流程是什么？200
332. 怎样降低房贷利息？201
333. 转按揭需要走的流程是什么？203
334. 贷款购买二手房，卖方需要提供哪些材料？204
335. 贷款购买二手房，买方需要提供哪些材料？204
336. 申请二手房贷款需要注意什么？204
337. 借款合同如何变更或终止？205
338. 为未成年子女购房可以申请贷款吗？206

第十章 房产抵押
339. 什么是房地产抵押？208
340. 为什么要设定房地产抵押？208
341. 什么是抵押人？208
342. 什么是抵押权人？208
343. 什么是抵押合同？208
344. 哪些物品可以作为抵押物？209
345. 怎样办理房地产抵押？209
346. 房地产抵押合同包括哪些内容？209
347. 用于建设工程抵押的抵押合同，还应当表明什么内容？210
348. 什么情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产？211
349. 债务人或者第三人有权处分的财产，哪些可以抵押？211
350. 债务人或者第三人有权处分的财产，哪些不可以抵押？212
351. 哪些房屋不能设定抵押？212
352. 房改房可以抵押吗？213
353. 一次性付款的预售商品房可以抵押吗？213
354. 抵押权可以重复抵押吗?213
355. 如何才能实现房地产抵押？214
356. 什么是房地产抵押贷款？214
357. 房地产抵押贷款有哪几种？215
358. 房产抵押贷款有哪些优缺点？216
359. 什么是保证贷款？217
360. 什么是质押贷款？217
361. 抵押贷款与质押贷款有什么区别？217
362. 房地产抵押贷款的用途有哪些？218
363. 设定房地产抵押时，“房”和“地”可以分开吗？219
364. 什么是房地产抵押登记？219
365. 房地产抵押登记的流程是什么？220
366. 申请房屋的抵押权登记时需要准备哪些材料？221
367. 申请房屋抵押权变更登记时需要提交哪些资料？221
368. 申请抵押权注销登记时需要提交哪些资料？222
369. 房屋抵押后能不能继续出售？222
370. 房地产抵押具体应如何操作？223
371. 为什么房产抵押必须征得夫妻一致同意才有效？223
372. 签订房屋抵押合同时一般应注意哪些问题？223
373. 抵押人死亡后原抵押合同是否有效？224
374. 房地产抵押合同未办理登记，不产生抵押权，那么房地产抵押合同是成立未生效吗？224
375. 经过登记预告的房屋，卖方还可以抵押吗？224
376. 私人借款用房地产抵押，仅签订房地产抵押合同，不办理抵押登记是否有效？225
377. 房地产抵押期间土地是否可另行转让？225
378. 已经被抵押的房屋能否购买？226
379. 房产证抵押给银行需要办理什么手续？226
380. 银行是如何实现抵押权的？227
381. 什么是房地产抵押消费贷款？227
382. 个人房屋抵押消费贷款的额度和期限是什么？228
383. 个人房屋抵押消费贷款办理需要准备哪些资料？228
384. 个人房屋抵押消费贷款办理的流程是什么？229
385. 办理住房抵押贷款时，怎样缴纳法律服务费？229
386. 办理房地产抵押合同公证的条件是什么？229
387. 办理房地产抵押合同公证时需要准备哪些资料？230

第十一章 住房保险
388. 什么是住房保险？232
389. 住房保险有什么作用？232
390. 住房保险如何办理？233
391. 住房保险合同有哪些内容？233
392. 列入家庭财产保险的住宅保险形式有哪几类？234
393. 办理个人住房抵押贷款是不是必须办理保险？234
394. 办理个人住房抵押贷款后，住房保险有什么规定？235
395. 哪些原因造成的房产损失，保险公司会承担赔偿责任？235
396. 哪些原因造成的房产损失，保险公司不承担赔偿责任？236

第十二章 物业管理
397. 物业管理的狭义概念与广义概念分别是什么？238
398. 什么是居住物业？238
399. 什么是业主大会和业主委员会？238
400. 怎么选择物业公司？239
401. 小区中的住户有哪些权利和义务？239
402. 物业服务企业有哪些权利和义务？240
403. 物业服务企业与主管部门的职责如何划分？241
404. 如何处理好业主与物业服务企业的关系？242
405. 前期物业合同怎样签订？242
406. 物业管理的专项服务内容有哪些？243
407. 物业服务企业有权制止业主的哪些行为？243
408. 物业人员在紧急情况下是否有权破窗而入？243
409. 物业管理费单价怎么计算？244
410. 公共性服务收费是如何构成和测算的？244
411. 物业服务企业是否可以预收物业管理费？245
412. 未签订物业服务合同，业主能否拒交物业管理费？245
413. 房屋租金是否可以抵消物业管理费？246
414. 买房未入住，也要交纳物业管理费吗？246
415. 物业收费中会有哪些不合理之处？246
416. 公共区域内的照明费由谁来负担？247
417. 小区内的道路、绿地归谁所有？247
418. 物业服务企业可以自行将绿地改建为停车场吗？247
419. 物业服务企业与业主的维修责任如何划分？248
420. 如何对公房进行维修、养护、管理？249
421. 建筑安装工程保修的期限是多久？250
422. 住户装修时是否应交纳装修押金？250
423. 业主委员会成立前，房地产开发商和物业服务企业签订的合同是否有效？251
424. 业主可以不执行业主大会的决议吗？252
425. 业主可以辞退物业服务企业吗？252

第十三章 房产维权
426. 什么是住宅产权？254
427. 什么是住宅使用权？254
428. 住宅的处分权和收益权分别指什么？255
429. 各种物业的土地使用年限是一样的吗？255
430. 商品房买卖常见纠纷有哪些？256
431. 怎样防止房地产开发商把房子另卖？256
432. 导致房地产开发商延迟交房的原因是什么？257
433. 售楼广告宣传不实，房地产开发商是否要承担违约责任？257
434. 新房出现质量问题怎么办？258
435. 房屋面积有误差怎么办？259
436. 合同上没有约定的地下室能否按实际面积计价？260
437. 公摊面积被房地产开发商重复销售怎么办？260
438. 什么情况下买房人可以要求房地产开发商双倍赔偿？261
439. 房款已付清但是未办理过户，卖方能否收回房产？261
440. 已经交付的房屋，原房主还能拆走原来的空调吗？262
441. 房子卖了，停车位还能用吗？262
442. 购房者是否可以转让未交付使用的期房？263
443. 哪些情况下，购房者可以要求退房？263
444. 退房的具体程序是什么？264
445. 支付了首付款及部分按揭贷款的房子能退掉吗？264
446. 二手房交易常见纠纷有哪些类型？265
447. 买了二手房，出现质量问题该找谁？265
448. 房屋登记被篡改了怎么办？266
449. 法院判决后何时可以取得房屋所有权？266
450. 房产纠纷的诉讼时效有哪几种？266
451. 物业服务企业与业主发生收费纠纷怎么办？267
452. 物业服务企业可以对违约业主断水、断电吗？268
453. 维修养护不及时，物业服务企业应承担什么责任？269
454. 房改房的楼顶漏水，该由谁负责维修？269
455. 房地产开发商在楼房顶层私自竖立广告牌合法吗？270
456. 小区内的商业广告收益，应该归谁所有？270
457. 业主可以占用公共楼道吗？271
458. 自家的承重墙可以随便拆除吗？271
459. 可以把自家的住房变成经营性住房吗？272
460. 房主可以自行封闭露天阳台吗？272



验房手册
毛坯房验收
入户门检查 02
顶面检查 04
墙面检查 06
地面检查 08
门窗检查 09
护栏检查 11
电路检查 12
给排水检查 15
防水检查 17
燃气检查 18
烟道检查 19
空调检查 20
地暖检查 21

成品房验收
（精装房、二手房）
水路检查 22
电路检查 23
瓷砖检查 24
地板检查 26
墙漆检查 28
壁纸检查 30
吊顶检查 32
灯具检查 34
套装门检查 36
厨卫检查 38